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說到物業的問題，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。在新聞中，我們經常會看到業主與物業之間糾紛的消息。物業費怎么交？物業公司怎么請？住在大同的小區里，你需要了解這些法律知識，不懂可能吃大虧。針對住在小區常見的一些問題我們來逐個解析。
問題1：小區物業服務一般包含哪些內容？
答：小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。
問題2：小區內的停車位歸開發商還是歸業主？
答：最近這個問題非常火，朋友圈也常見到類似于“法院判決小區車位歸全體業主，物業公司無權收取停車費”等標題。
但是，如果嚴格按照法律規定來看，對于哪些屬于全體業主共有，哪些屬于部分業主共有，哪些屬于開發商，其實并沒有明確的法律規定。比如，大部分地上車位并沒有產權證明，而且車位權證的發放、保管、使用，租金的處理，維修基金的籌集、分攤，這些問題都處于立法的空白區。當然，也因為這一問題的立法落后，停車位糾紛時常發生，而且由于沒有明確規定，加上各個小區的情況也不相同，導致各個法院判決結果會不一樣，有些判決車位屬于開發商，有些判決車位歸業主共有。所以我們還是要具體問題具體分析，不能一概而論。
問題3：房屋存在質量問題，業主是否要交納物業費？
答：這個問題應分兩種情況。
如果物業公司提供的是物業服務，和開發商是兩個獨立的公司，不能因為開發商遺留的問題，來拒絕支付物業費。只有在物業公司不盡責，不適當提供物業服務的時候才能要求減少或拒絕繳納物業費。
問題4：交房后業主一直未裝修居住，是否應當交納物業費？
答：在物業公司書面通知業主后交費后，就算業主一直未裝修居住，也應當交納物業費。
針對這一問題，最高人民法院已經頒布了司法解釋，《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定： “經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
問題5：物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎？
答：不能。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。
問題6：不能罰款，那要怎么懲治不守公德的業主？
答：物業公司可以通過與業主簽訂物業服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂 停車，物業公司就能要求業主支付違約金，以此作為處罰的手段。
同理，業主委員會也可以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公約，以此規范業主的行為。
問題7：一般的物業公司可以為任何小區服務嗎？
答：不可以，看等級。
可能大家不知道，物業公司分三個等級，一級資質的物業公司可以承接各類物業管理項目，二級資質的物業公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質的物業公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。快去看看你們小區物業公司的等級吧!
問題8：業主有權審查物業管理企業的收支嗎？
答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運行。
問題9：不交物業費，物業管理公司有權停水停電嗎？
答：供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司；物業管理公司的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者處于不同的法律關系中。
物業公司不是供水、供電合同的主體，自然不享有供水、供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以停水、停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給代供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。
問題10：業主沒在家時，物業應該幫忙代收快遞嗎？
答：一般情況下，如果業主沒有和物管簽訂代收代管協議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務代簽收業主包裹；若在業主授權或征得業主同 意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。
11、物業亂收費去找哪個有關部門投訴？
答：（1）向物價局投訴，前期物業收費要經過物價局批準，物價局對物業公司執行收費規定，有權有義務監管。
（2）向房管局投訴，房管局是物業公司的行業管理部門，有義務對物業公司的違規行為進行處理。
（3）向消費者協會投訴。
12、發生物業糾紛后，業主應當通過什么方式進行維權呢？
答：下面為業主介紹六種物業糾紛解決方式，業主可根據實際情況選擇適用
（1）業主與物業管理公司協商解決
《物業管理條例》中明確規定了業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的約定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。
（2）由第三人協商解決
一般第三人調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。業主與物業管理公司發生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協議。
（3）提交仲裁機構仲裁
業主與物業管理公司發生糾紛后，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理合同中仲裁條款或糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議，雙方可將糾紛提請有管理權的仲裁機構進行裁決以解決糾紛。
（4）投訴
業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》第49條規定，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。
（5）提起訴訟
業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時，可將糾紛訴至法院或直接向當地人民法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。
（6）如果以上方式都不能滿足業主，可以更換物業管理公司
《物業管理條例》中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。
13、怎么更換物業公司？
答：根據我國《物業管理條例》相關規定：業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應予終止。
更換物業服務企業的條件：
（1）法定解除。即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除。
（2）約定解除。當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。
《物權法》第七十六條，《物業管理條例》第十一條，《東莞市物業管理條例》第十九條，規定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
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